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物业工程部前期参与流程
泉源:北京启睿弘德管理顾问有限公司   工夫:2013年11月29日  访问量:4298次  返回

    物业工程部前期参与阶段的事情,越发注意项目施工现场功用设备装备的公道安装及隐藏工程的施工质量等,经由过程现场物业工程技术人员取开发商、总包单元、监理单元停止和谐,使早期各项设想建立越发完美公道。确保开发商开辟建立下质量、下品格项目的主要辅佐路子之一。详细来说,物业工程部要辅佐开发商从前期物业管理角度停止现场工程优化;背甲方供应现场施工发起。确保我们物业接受顺利进行,为物业正在接受后可以或许一般运转削减运转本钱奠基优越根蒂根基。
    为此物业工程前期参与重要分为三个阶段:计划设想和物业工程部构造架构阶段,施工阶段,接受验收阶段。
    第一计划设想阶段
    一、做好取现场各方干系的和谐
    开发商、总包单元、分包施工单位、监理单元、制品珍爱单元、装备供应商等现场各方干系扑朔迷离,和谐各方干系为现场事情供应便当也是十分重要的,以上是前期参与中需求存眷的要点,而前期参与阶段重要是正在项目曾经完成方案设计,深化施工设想图纸根基完成,进入设备装备安装及二次构造施工阶段,物业工程部工作人员出场,但在一般情况下,深化设想、施工两个步调会同时展开。
   1、深切相识项目特性,制定现场企图:
   正在进入项目之前,该当对项目停止深切相识并制订前期参与工作计划;
审读图纸,相识项目体系状况;从设想阐明动手,对修建图纸、构造图纸、装备专业图纸等停止浏览,符号主要的环节,相识项目的整
设想思绪、定位、最初对图纸审读的效果停止汇总。
    2、物业工程部职员构造架构公道挑选装备现场参与职员
    现场事情十分复杂,关于物业效劳企业而言是一项履历型事情,以是关于现场物业工程技术人员的挑选雇用应把握以下尺度:
   (1).有雄厚的物业工程管理经验,最好是相识装潢装璜管理、装备设备管理、工民建隐藏工程管理(土建、电气、水暖、给排水、消防、门襟楼宇对讲、智能停车场、小区监控等)的职员;
   (2).有物业工程效劳履历,相识客户需求,擅长将施工取现实需求联合的职员;
   (3).有雄厚的现场施工履历,可以或许包管本身平安;
   (4).专业对照周全,能自力完成事情并能取别人合营事情的职员。
    第二在建工程施工阶段
   (一)土建施工跟进;
    1、在建工程土建施工跟进要求:每五天对土建工程停止一次跟进;
    2、跟进内容:根蒂根基;砌体;楼板;梁;柱;层高;接缝处置惩罚;湿渍、渗水、滴漏;外墙保温;外墙涂料;落水管;屋面;风道、烟道;管井;楼梯;踏步;护栏;大堂;单元门;室内墙面;室内棚顶;室内空中;门窗洞口;阳台;等。
    3、跟进尺度:按物业质量验收尺度实行;
    4、表格填写:1、如搜检效果一般,则正在对应栏内打“√”,如非常则打“×”,并正在非常/毛病状况形貌及跟进处置惩罚步伐,栏内要具体纪录。2、巡查职员每五天周全巡查一次,对重点隐藏工程要以照片、录相等影象材料的情势保存。3、每周五对非常状况停止汇总,召开工程前期参与专题会,对主要的题目要以书面的情势发函致工程部,需要时呈报其指导,并实时跟踪,直至问题解决。4、此表格须经工程部司理考核后存档,存档限期为临时。

    5、汇总表的填写:1、填写要求:物业工程部卖力位置、搜检项目、题目形貌、整改前照片的形貌,地产工程部卖力整改措施、责任人、整改工夫、整改后照片的供应。2、每周五凭据各种别题目的汇总状况体例该表,并以联系函的情势发函致工程部.3、关于发函两次已整改的题目要上报公司指导。
    (二)电气施工跟进;
    1、在建工程电气施工跟进要求:每五天对土电气程进止一次跟进;
    2、跟进内容:电缆沟;电缆桥架;电缆敖设;配电柜;变压器;电表箱;柴油发电机组;母线安装;电线电缆导管;电缆终端压接;管线敖设;槽板配线;防雷接地系统;导线衔接;接线盒;线管接口吊装;绝缘材料;大众照明;开关插座;灯具安装;
    3、跟进尺度:按物业质量验收尺度实行;
    4、表格填写:1、如搜检效果一般,则正在对应栏内打“√”,如非常则打“×”,并正在非常/毛病状况形貌及跟进处置惩罚步伐,栏内要具体纪录。2、巡查职员每五天周全巡查一次,对重点隐藏工程要以照片、录相等影象材料的情势保存。 3、每周五对非常状况停止汇总,召开工程前期参与专题会,对主要的题目要以书面的情势发函致工程部,需要时呈报其指导,并实时跟踪,直至问题解决。4、此表格须经工程部司理考核后存档,存档限期为临时。
    5、汇总表的填写:1、填写要求:物业工程部卖力位置、搜检项目、题目形貌、整改前照片的形貌,地产工程部卖力整改措施、责任人、整改工夫、整改后照片的供应。2、每周五凭据各种别题目的汇总状况体例该表,并以联系函的情势发函致工程部.3、关于发函两次已整改的题目要上报公司指导。
   (三)水暖施工跟进;
    1、在建工程水暖施工跟进要求:每五天对土水暖程进止一次跟进;
    2、跟进内容:集水管埋深及坡度;下水井;排水沟;排水管道;室内排水管道;排污管道;管道井坡度、支架;水泵;进水管道;收支水阀门;排水喉管;雨水喉管;上下水管道保温;供暖管道;散热器;卫生用具;搜检心;清除心;地漏;燃气设备;
    3、跟进尺度:按物业质量验收尺度实行;
    4、表格填写:1、如搜检效果一般,则正在对应栏内打“√”,如非常则打“×”,并正在非常/毛病状况形貌及跟进处置惩罚步伐,栏内要具体纪录。2、巡查职员每五天周全巡查一次,对重点隐藏工程要以照片、录相等影象材料的情势保存。 3、每周五对非常状况停止汇总,召开工程前期参与专题会,对主要的题目要以书面的情势发函致工程部,需要时呈报其指导,并实时跟踪,直至问题解决。4、此表格须经工程部司理考核后存档,存档限期为临时。

    5、汇总表的填写:1、填写要求:物业工程部卖力位置、搜检项目、题目形貌、整改前照片的形貌,地产工程部卖力整改措施、责任人、整改工夫、整改后照片的供应。2、每周五凭据各种别题目的汇总状况体例该表,并以联系函的情势发函致工程部.3、关于发函两次已整改的题目要上报公司指导。

      (四)装修施工跟进;
    1、在建工程装修施工跟进要求:每五天对土装修程进止一次跟进;
    2、跟进内容:功用性搜检(火;电;可视对讲;报警体系;土建无渗漏和给排水无滴漏征象;排水疏通、无倒坡和积水征象;);木门{1、饰面板色彩、纹路同等,无划痕、缺损、磕伤、净化等;木门门套线取墙体联合是不是存在裂痕等;3、开、闭、锁天真自若、安稳、无乐音;暗门链是不是起作用;4、门锁把手是不是有保护膜;5、胶条平顺;6、小五金配件(门锁、门吸、门铰、猫眼等;)完全,无松脱、晃悠、磨损、划伤、锈迹等;};铝合金(1、是不是存在渗漏,是不是有泄水心,窗框周边打胶丰满;2、 隼接部位,锚钉部位等是不是有打胶;3、五金件(执脚,勾锁,滑轮,限位器等)完全,运用功用一般,无松脱、晃悠、磨损、划伤、锈迹等;4、推拉门推拉顺畅;5、窗扇开启顺畅;);给排水(1、水龙头,花洒安装牢靠正直、开关自若,外面无毁伤、锈蚀;出水流速及水量一般,无滴漏征象;2、浴缸无破坏、脱瓷、划伤、磕伤、锈独、净化等,周边打胶丰满;淋浴门行动自若,周边打胶丰满;3、马桶盖板安装,水箱进水阀启闭自若不渗漏,周边打胶丰满,无破坏、脱瓷、划伤、磕伤、锈蚀、净化等;4、洗手间,阳台排水顺畅,无倒坡积水,地漏不被覆盖);电气(1、灯是不是明,位置是不是公道,开关周边收口是不是平整,高度是不是公道,无污染;2、插座是不是通电,位置是不是公道,成排安装的开关高度应同等上下差不大于2mm;统一室内安装的插座上下差不应大于5mm;并列按装相同型号的插座上下差不应大于1mm;左零右火上珍爱线准确,无污染;);排气扇开闭自若;配电箱盖净化生锈,断路器没有内陷;);橱柜,洗手间镜柜,淋浴{1、淋浴门行动自若,周边打胶丰满;五金件(滑轨,执脚等)完全,运用功一般,无松脱、晃悠、磨损、划伤、锈迹等;2、厨房烟道,止回阀安装;3、  橱柜五金件(门搭钮,滑轮,垃圾桶等)完全,运用功用一般,无松脱、晃悠、磨损、划伤、锈迹等;4、    橱柜台面平整亮光,磨边油滑雅观,接缝平直严密、打胶无缺、手感腻滑,无裂痕、缺损、划痕、磕伤、净化等5、  煤气软管预留孔巨细、位置恰当。};扶手空调洞层高(1、雕栏高度1.10米;2、木扶手安装牢靠,无开裂、无缺损、划伤、流动件无缺、拼角顺平;3、铁件是不是有生锈,变形,断开等;4、 空调洞位置是不是公道,有没有排水坐管遮挡空调洞征象,前后空调洞是不是前高后低;5、丈量详细层高数据;);墙地砖(1、墙地砖没有空饱、缺棱掉角等;2、墙地砖没有过大翘直、色差、巨细优等;3、墙地砖接缝逆曲,接缝挖嵌密实、平直、宽窄同等;);天花墙身涂(1、墙身天花油漆验收同等,无色差,无透底,无漏刷,无流坠,无污染;2、墙身天花无裂痕;阴阳角顺直方正;3、吊顶整体无缺、安装牢靠,外面平整、色彩匀称;4、线角顺直方正,取梁底接缝无开裂;)木地板(1、无污染,划痕,崩角等。2、无大小头。3、光彩同一性;4、预留置伸缩,不允许木板升沉。5、接缝、钉口要按范例处置惩罚。6、 拼缝密实。7、制品珍爱到位。阳台等大众局部(1、踏步砖没有空饱、缺棱掉角等;2、墙身无裂痕,阴阳角顺直方正,滴水线清楚;3、雕栏木扶手安装牢靠,无开裂、无缺损、划伤、流动件无缺、拼角顺平;4、雕栏铁件是不是有生锈,变形,断开等;5、窗开启自若;6、尾层杂物距离栅;7、阳台水管后墙面里油漆平整,水管无污染8、热水器和强电插座、煤气表等位置公道;);
    3、跟进尺度:按物业质量验收尺度实行;
    4、表格填写:1、如搜检效果一般,则正在对应栏内打“√”,如非常则打“×”,并正在非常/毛病状况形貌及跟进处置惩罚步伐,栏内要具体纪录。2、巡查职员每五天周全巡查一次,对重点隐藏工程要以照片、录相等影象材料的情势保存。 3、每周五对非常状况停止汇总,召开工程前期参与专题会,对主要的题目要以书面的情势发函致工程部,需要时呈报其指导,并实时跟踪,直至问题解决。4、此表格须经工程部司理考核后存档,存档限期为临时。

    5、汇总表的填写:1、填写要求:物业工程部卖力位置、搜检项目、题目形貌、整改前照片的形貌,地产工程部卖力整改措施、责任人、整改工夫、整改后照片的供应。2、每周五凭据各种别题目的汇总状况体例该表,并以联系函的情势发函致工程部.3、关于发函两次已整改的题目要上报公司指导。
   (五)消防系统施工跟进;
    1、在建工程装修施工跟进要求:每五天对土装修程进止一次跟进;
    2、跟进内容:网络部署(坡度、排水口、末尾试火装配是不是相符要求;);手动报警钮(是不是根据图纸安装;);烟感(是不是根据图纸安装;);温感(是不是根据图纸安装;);消防栓(1、是不是根据图纸位置安装2、阀门安装及漏水状况3、消防皮带喷咀安顿完全4、主动按钮安装状况5、坐管、消防栓表面,6、安装质量状况;);喷淋体系(1、喷淋头是不是按设想安装;2、安装位置,距离间隔相符要求;3、楼层防火分区总阀,流量开关安装状况;4、末尾放水阀门安装状况;5、报警阀;6、管道安装;7、支架安装;8、压力开关;9、漏水状况;);分区卷帘门(1、分区卷帘门安装位置相符图纸要求设想;2、楼层防火分区总阀,流量开关安装状况;3、末尾放水阀门安装状况;);防排体系(1、风管安装状况;2、设想防火阀安装状况;3、防火阀行动状况;4、天然排烟口面积;);
    3、跟进尺度:按物业质量验收尺度实行;
    4、表格填写:1、如搜检效果一般,则正在对应栏内打“√”,如非常则打“×”,并正在非常/毛病状况形貌及跟进处置惩罚步伐,栏内要具体纪录。2、巡查职员每五天周全巡查一次,对重点隐藏工程要以照片、录相等影象材料的情势保存。 3、每周五对非常状况停止汇总,召开工程前期参与专题会,对主要的题目要以书面的情势发函致工程部,需要时呈报其指导,并实时跟踪,直至问题解决。4、此表格须经工程部司理考核后存档,存档限期为临时。

    5、汇总表的填写:1、填写要求:物业工程部卖力位置、搜检项目、题目形貌、整改前照片的形貌,地产工程部卖力整改措施、责任人、整改工夫、整改后照片的供应。2、每周五凭据各种别题目的汇总状况体例该表,并以联系函的情势发函致工程部.3、关于发函两次已整改的题目要上报公司指导。
   (六)消防系统施工跟进;
    1、在建工程装修施工跟进要求:每五天对土装修程进止一次跟进;
    2、跟进内容:电源(电梯的供电电源线是不是零丁敷设);轿箱局部(轿箱内楼层显现板,内吸按钮版,轿箱对讲功用,轿箱应急灯,各层层站显示装置,轿箱天花,轿箱地板,轿门开关,厅门开关,轿箱壁板,轿箱摄像);机房局部(维修吊钩,盘车工具,限速器,曳引机,主电源开关,井道照明灯,防鼠设备,机房门锁,机房室温,轿箱照明,三方对讲,监控体系,对重架护栏,机房排气扇);底坑(底坑有没有积水,井底土建构造,井底爬梯);
    3、跟进尺度:按物业质量验收尺度实行;
    4、表格填写:1、如搜检效果一般,则正在对应栏内打“√”,如非常则打“×”,并正在非常/毛病状况形貌及跟进处置惩罚步伐,栏内要具体纪录。2、巡查职员每五天周全巡查一次,对重点隐藏工程要以照片、录相等影象材料的情势保存。 3、每周五对非常状况停止汇总,召开工程前期参与专题会,对主要的题目要以书面的情势发函致工程部,需要时呈报其指导,并实时跟踪,直至问题解决。4、此表格须经工程部司理考核后存档,存档限期为临时。

    5、汇总表的填写:1、填写要求:物业工程部卖力位置、搜检项目、题目形貌、整改前照片的形貌,地产工程部卖力整改措施、责任人、整改工夫、整改后照片的供应。2、每周五凭据各种别题目的汇总状况体例该表,并以联系函的情势发函致工程部.3、关于发函两次已整改的题目要上报公司指导。

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